第337章 房地产该怎么玩（1/1）

9月19日，下午3点过。

东山度假山庄，胡晶晶家里的木楼别墅。

看着床上熟睡的林向西。

林向东俯下身来。

在她小脸上轻轻亲了一下。

旁边的董晓莉轻声道：

“你快走吧，西西要是醒了，会哭鼻子的。”

林向东站起身来，又抱着董晓莉亲了一口。

方才下楼钻进一辆奔驰320。

楼下，胡晶晶和董晓莉一起望着奔驰车远去。

胡晶晶突然道：

“晓莉姐，现在蜀都可以直飞港岛了。

你也可以抽时间去港岛玩玩嘛。

等浩浩满了半岁，我就给他断奶了。

到时候，你可以好好休息一段时间。”

董晓莉摇摇头：

“我去港岛，那是给向东添乱。”

胡晶晶轻轻一叹：

“也就是你，才过得了这样寂寞寡淡的日子。”

董晓莉淡淡一笑：

“我不觉得有什么寂寞寡淡。

跟徐政那个混蛋一起过的20多年相比。

我现在没有焦虑，也不愁生意上的事。

每天也有时间运动健身，还有读书看报。

有向东陪着的时候，就好好放松一下。

这样的日子，轻松、安宁又充实。

我真的感觉很幸福，也真的知足了。”

108国道，奔驰车正驶向蜀都。

后排座上，周佑军和林向东谈论着房地产。

“向东，去年蜀都全市的房地产投资有68个亿。

今年的投资增幅不大，也就在6%左右。

商品房销售增长倒是很快，超过了30%。

我们明年是不是再拿一两块地？”

林向东想想道：

“双安地产今年已经在蜀都拿了一块地。

公司刚刚起步，资金还不充裕。

整个房地产行业还缺少一个契机。

资金是有成本的，我建议现阶段不必囤地。”

周佑军好奇道：

“向东，你说的契机是什么？”

林向东道：

“就是全面取消福利分房。

现在各种单位和企业的福利分房还比较普遍。

房改试点搞了十来年，这才是最大的障碍。

一旦全面取消福利分房政策。

住宅开发会全面迈进市场化。

住房按揭贷款也会从试点走向全面普及。

住房消费也会进入全面货币化的新阶段。

整个房地产行业的春天就来了。

现在，双安地产可以每一两年开发一个小项目。

主要用于锻炼和培养队伍，积累经验。

一旦全面取消福利分房的政策公布。

我们就可以大笔投资了。”

周佑军想想道：

“全面取消福利分房，应该很难吧？”

林向东摇头一笑：

“军哥，这是必然的趋势，不用怀疑。

只有全面取消福利分房。

让所有人都拿钱去买房。

房改才算进入了实质性的阶段。

只有完成这样实质性的房改。

房地产行业才会迎来爆发式发展。

而房地产投资，又事关国民经济下一阶段发展。

这个行业非常特殊，会成为支柱型的产业之一。

因为它有超长超宽的产业链。

上游涉及到钢材、水泥、玻璃等建材行业，还有工程机械。

下游又有家电、家具、家纺等行业。

房地产开发本身，又涉及建筑、银行放贷和政府的土地供应。

此外，还有建筑设计、房产中介、装修、物业管理等服务业。

再进一步延伸的话，比如建材业还有上游。

像矿产、冶炼这些行业。

所以，一个房地产项目的投资。

能拉动几十个细分行业的发展。

在房地产发展已经比较成熟的国家。

房地产投资的拉动系数在1.8倍到1.9倍。

1个亿的房地产投资。

能拉动产业链上1.8亿到1.9亿的投资。

而我们国家的房地产行业刚刚起步。

所以，房地产投资的拉动系数达到2.5倍甚至3倍都很正常。

这个行业一旦发展起来。

对GDP的贡献能超过20%，甚至占到1/4。”

周佑军一直专注的听着，不由赞道：

“向东，你懂的真多。”

林向东道：

“军哥，这些行业发展背景和相关知识。

通过读书看报就能逐步了解到的。

这是一种行业宏观发展的前景。

到了蜀都，我们再详细聊一聊。

双安地产接下来如何制订一步步的发展战略。”

周佑军点头一笑：

“好，说实话，我还没什么头绪。

一直想找机会跟你详细讨论一下。”

林向东点点头，开始闭目休息。

以前，双安地产没有资本实力。

讨论具体的发展规划只是空谈。

现在，时机已经基本成熟了。

因为明年就会出台全面取消福利分房的政策了。

下午快5点时，赶到了蜀都锦绣花园。

林向东和周佑军坐在楼顶露台喝茶。

接着聊房地产和双安地产的发展战略。

周佑军沏好茶水，两人点根烟，又接着聊。

林向东道：

“军哥，华夏有十几亿人口。

房地产行业未来发展到10万亿甚至20万亿的规模。

其实都是可以想象的。

这个行业，从投资开发到终端市场的消费。

其实都是加杠杆的模式，甚至是高杠杆。

在投资端，开发商搞的商品房预售模式。

其实是港岛在60年代发明的卖楼花。

一个商品房开发项目，长则两年，短则一年半。

在工期进行到几个月，主体结构封顶时。

开发商就可以通过预售快速回笼资金。

房产开发最常见的投资杠杆，可以达到10倍左右。

比如宏元地产在绵城开发的西山公馆。

而在消费端，购房者以两成首付按揭买房。

消费杠杆也达到了5倍。

所以，通过银行对开发商和购房者两头放贷。

资金就在整个产业链上快速流动起来。

你做了这么多年的生意。

应该明白资金快速流动起来的价值。”

周佑军点头道：

“是的，资金周转越快，资金成本就越低。”

林向东又接着道：

“其二，就是土地供应的问题。

内地房地产行业，在营销上学的是港岛的预售模式。

但是两地的土地供应完全不同。

港岛大量的住宅用地囤在开发商手里。

他们很早就以低价囤积了大量土地。

一个地块，在港岛最常见的开发模式。

就是分为好几期甚至十期。

一小块一小块的开发出来。

周期可能长达十几年甚至20年。

这么长的时间，地价可能已经增值了十倍甚至更多。

港岛的开发商其实主要赚的是囤地的钱。

所以，港岛的土地一直供应不足。

房价也被开发商一步步炒上了天。

在内地，土地是地方政府掌控着供应节奏的。

双安地产不能去囤地，我们也囤不了地。

囤地到了一定期限，政府随时可能收回。

所以，我们在亚龙湾投资高级酒店。

以商业地产的模式，实现了变相的囤地。

因为土地必然随着时间而增值。

政府也需要通过控制土地供应，逐步抬高地价。

然后通过收取土地出让金，变成财政收入。

再用这些钱，来投资改善城建等基础设施。”

周佑军一脸恍然，又问道：

“那我们在商品房开发上，要追求资金周转速度？”

林向东点头道：

“对，这方面，双安地产要向万科深入学习。

万科的模式就是快速滚动开发。

从拿地到项目开盘销售，压缩在不到一年时间。

这就需要很强的项目管理和执行能力。

在内地，像港岛开发商那样囤地捂地是不现实的。

因为政府一定会干预，国家甚至会立法。”

周佑军又点头道：

“所以，我们在商品房和商业地产方面。

要考虑两种不同的投资模式。”

林向东点头道：

“原则上的确是这样。

纯粹的住宅项目，要学习万科模式。

通过快速的滚动开发，实现资金的快速周转。

并且通过高杠杆投资，取得高回报。

这对项目的管理、执行以及产品设计。

都有很高的要求。

商业地产又可以考虑两种模式。

一是和黎江合作，投资亚龙湾海景酒店这种模式。

下一步，我会想办法引入香格里拉酒店集团。

与亚龙地产一起合作。

将来等亚龙地产有了充足的资本。

甚至可以考虑收购香格里拉亚洲业务。

另一种商业地产的投资模式。

是双安地产可以考虑的重点模式。”

周佑军又好奇道：

“什么样的商业地产模式？”

林向东喝口茶，又接着道：

“就是在各大城市中心，投资兴建商业广场。

比如就叫它双安广场。

实际上，就是打造一种城市商业综合体。

类似于四海商贸正在改造的绵城五交大厦。

只不过，双安广场的规模要大得多。

我的设想是，双安广场由双安地产投资。

以城市商业综合体的形式。

形成资本在商业地产上的沉淀。

在投资双安广场的同时。

还可以考虑同时投资商品房项目。

比如就叫它双安公寓，打造成一个中高端住宅品牌。

双安广场，可以考虑引入董阿姨要做的连锁超市项目。

其二，就是引入，或者与四海商贸合作。

在双安广场打造百货购物中心。

四海商贸未来发展成四海集团。

核心业务就是做百货商业。

此外，部分旗舰型的双安广场。

还可以考虑引入香格里拉酒店。

我们可以想象一下，用十年二十年时间。

在全国各地主要的城市，投资建成100座双安广场。

那会是一副什么样的景象。”

周佑军顿时懵了一脸，喃喃道：

“那至少也是几百亿甚至上千亿的投资。”

林向东微微一笑：

“军哥，我刚才实际上谈的是双安投资。

双安投资一共可以规划为五条业务线。

第一是商品房开发方向；

第二是双安广场；

第三是与黎江和香格里拉合作的酒店方向；

第四是物业管理公司；

这四个业务方向，都可以做出一家上市公司。

第五个方向，就是在资本市场投资。

通过股票投资上的收益。

来支撑各个业务方向发展的资金需求。

将来，你要做的是战略管理，把控业务发展方向。

商品房、双安广场、酒店和物业管理。

这四个业务方向，你都要挑选培养出一两员大将型的管理人才。

这样的人才，首先要求有很强的执行能力。

其次就是专业和学习能力。

我们要用15年到20年。

来逐步实现双安投资这些战略发展构想。”

周佑军想象了一下，又喃喃道：

“这样的一个房地产集团。

如果做出来了，就是一个地产航母舰队啊。”

林向东点头一笑：

“没错，想象可以很美，如同遥望星辰大海。

这四个业务方向都做出一家上市公司。

四家公司的股票市值加起来。

超过一万亿都是可以想象的。

到时候，双安投资就成了一家控股公司。

它就叫双安控股。”

周佑军心潮澎湃，哂然一笑道：

“要是能做到这样的地步。

那我们在房地产发展史上。

也能留下浓墨重彩的一笔了。”

“军哥，真做到这样的程度。

你在这个行业就是真正的大佬。”

笑说一句，林向东话风又是一转，严肃道：

“只是要达到这样一个目标。

你们要付出很多难以想象的努力。

军哥，趁着现在还有时间。

你首先就要努力提升自己。

尽快去水木大学或者京大读一个MBA吧。”

周佑军道：

“向东，前些天我听你们财大的戴教授说。

蜀大商学院明年会办MBA班。”

林向东点点头：

“军哥，你可以先去水木或京大MBA体验一下。

以后，双安投资和知味投资。

可以通过赞助的形式，与蜀大商学院合作。

让公司培养的管理干部。

分批到蜀大商学院读在职MBA。”

周佑军又点头道：

“好，那我最近抽时间去京城打听一下。”

林向东又道：

“双安投资做股票的事，就委托给FIM来打理。

现阶段，FIM就收取5%的管理费。

将来，如果内地能做私募基金了。

双安投资再认购FIM在内地的私募基金。

军哥，从现在开始，大概三四年时间。

你的主要任务是学习提升自己。

同时挖掘和培养有执行力的管理人才。”

周佑军一脸认真道：

“放心，我一定会竭尽全力。”